金地集团2022年半年度董事会经营评述

发布时间:2022-10-07 11:32:51 来源:火狐电竞平台 作者:火狐电竞平台官网


  房地产行业是国民经济支柱产业,房地产包括住宅和商业地产,其中以住宅为主,房地产兼具消费品属性和金融属性。房地产行业是周期行业,影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构等长期变量、土地政策等中期变量,也包括利率、按揭首付比、税收等短期变量。经过三十多年的发展,伴随着国民经济持续稳定增长、人均收入水平稳步提高、快速城镇化带来的城市新增人口的住房需求,以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求,住宅市场处于高速发展期。近年来,随着中国经济增速步入换挡期、城镇化进程放缓,房地产发展正步入新的阶段:从高速增长到平稳或下降状态;从规模扩张到质量提升;从总量扩张到“总量放缓、区域分化”。

  2022年上半年,受经济下行、重点城市疫情冲击、部分房企出险等多重不利因素的影响,房地产行业在销售、交付、投资、偿债等方面都经历了前所未有的挑战。为了防范房地产风险扩大,促进行业平稳健康发展,各地政府因城施策,逐步落实支持政策,房地产行业步入缓慢复苏进程。7月以来,受六月销售冲高回落、“停贷潮”舆情发酵等因素的影响,“保交付”成为当前行业工作重点。7月28日,中央政治局会议强调,“要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。预计在中央政策方向的指引下,各地调控政策将更加精准,有效促进市场信心恢复,促进房地产行业软着陆。

  公司的主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。

  公司秉持“科学筑家,智美精工”的产品理念,提供多元化的住宅与社区商业产品,是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。目前,公司已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局,精耕全国78座城市。公司已推出“格林”、“褐石”、“天境”、“世家”、“风华”、“峯汇”、“至尚”等多个产品系列,以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究,公司目前已推出“HOME+户型创新”、“五芯精装家”、“Life智享家”、“Micro Climate微气候智慧决策系统”、“玩呗社区生活系统”等通用标准化研发成果,高度契合客户的生活形态。

  公司商业地产、产业地产业务主要由旗下的香港上市公司——金地商置进行运营,其集地产综合开发和资产管理平台为一体,通过商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营,为企业和个人提供集成式空间与服务。目前公司旗下拥有北京金地中心、上海九亭金地广场、南京新尧金地广场、西安金地中心、杭州金地广场、武汉金地广场等商业物业。公司产业地产项目包括深圳威新科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园、南京威新软件科技园等项目。

  公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一,早在2006年开始房地产金融领域的探索,成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司—稳盛投资,2008年与国际知名的瑞银环球资产管理集团(UBS)合作设立美元基金(UG基金),并于2010年开始拓展人民币基金业务。稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的投资与资产管理经验,逐步开发出“投资+代建”、股权投资、城市更新及证券化业务等投资方向。稳盛投资以价值发现和价值创造为核心理念,致力于为全球投资者打造稳健、专业的投资平台,为投资者创造最大化的收益。2012年至2021年先后被清科集团、金砖论坛、投中集团、观点、克而瑞、第一财经等多家权威机构评为人民币房地产基金TOP10。

  公司旗下物业公司——金地智慧服务始创于1993年,是金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台,中国物业管理一级资质企业,中国物业管理协会名誉副会长单位,广东省物业管理协会副会长单位。截至目前,金地智慧服务已覆盖近280余座城市及美国东西海岸的8个不同城市和地区,近100家政府机构、开发商、知名大型企业总部、物业企业,管理项目包括住宅、产业园、学校、商写、政府机关等多种业态。秉承“精品服务,真情关爱”的服务理念,金地智慧服务近30年来坚守初心、秉持匠心,基于对行业发展大势的研判以及人民对美好生活的追求,致力于成为全业态覆盖的综合服务运营商。2009-2022连续十四年荣获“中国物业服务百强企业”,第十一次荣膺中国物业服务百强企业服务质量领先企业榜首,位列物业服务百强品牌价值榜单第2名。

  金地代建业务的运营主体——金地管理,专注于为全国范围的委托方提供全过程房地产开发管理服务。金地代建业务从2006年发展至今,已深耕代建领域16年。金地管理依托金地多元化业务板块协同能力、项目价值发掘能力以及适配代建业务打造的团队综合能力,为房地产项目委托方提供咨询顾问、开发管理、配资代建、政府代建等多种业务服务,已建立全过程咨询、设计管理咨询、销售代理等业务多元发展模式。

  此外,公司积极拓展多方位的消费升级业务,打造独立运营并与住宅、商业等业务有效结合的创新产业300832)板块,有计划分步骤地在医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生活等产业领域探索实践。

  公司设立了集团-区域-城市三级管理模式,通过城市深耕和不断拓展新城市300778),进一步做强地产主营业务,同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局,促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升。二、经营情况的讨论与分析

  2022年上半年,疫情反复及经济下行压力加剧,居民收入的不确定性加大,购房者观望情绪浓厚,销售市场下行趋势仍然没有得到显著缓解。行业政策支持力度随之持续加大,整体基调已由去年四季度的“适度纠偏”转向“宽松”。4月29日中央政治局会议强调:“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管”。受积极信号的影响,调控政策的放松在5月后已经延展到诸如杭州、南京、苏州等核心二线月央行、银保监会将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,有利于激发新的住房消费需求。但在不利因素的冲击之下,行业恢复进程被打断,政策层面的宽松尚未完全传导到市场层面。

  从房地产行业开发投资指标来看,2022年上半年全国房屋新开工面积为6.64亿平方米,同比下降34.4%,上半年累计同比降幅持续扩大;全国房地产开发投资额6.83万亿元,同比下降5.4%,累计同比自4月份转为负增长,降幅呈现持续扩大的趋势。整体上,房地产行业开发投资在今年上半年持续低迷。

  从商品住宅市场规模来看,上半年全国商品住宅销售面积累计成交5.81亿平方米,同比下降26.6%;累计销售金额为5.77万亿元,同比下降31.8%,销售面积与销售金额同比降幅在1-5月持续扩大,6月小幅收窄。市场整体仍呈现分化格局,分能级看,一线及强二线城市市场韧性较强,而三四线城市成交情况仍较为疲弱;分区域看,上半年长三角销售市场稳步恢复,上海、合肥等城市仍保持了相对较高的景气程度,而珠三角市场修复较为缓慢,东莞、惠州等城市成交面积同比增速仍处于负增长区间。

  从成交价格来看,上半年70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅持续收窄,并在四月转为同比下降,随后降幅持续扩大,6月当月价格同比下降1.3%;单月价格环比上半年持续为负。各梯队城市中,6月末一线个百分点;二线.7个百分点。

  2022年上半年土地市场成交冷淡,由于销售市场的持续降温及房企资金压力的日益上升,土地市场活跃度显著下降,具体表现为参拍企业数量明显减少、成交溢价率下行、流拍地块数量增加等情况。2022年上半年全国300城累计成交住宅用地1.98亿平米,同比下降54.2%;住宅用地累计成交金额1.19万亿元,同比下降54.3%。溢价率方面,全国300城住宅用地平均溢价率为9.61%,较去年同期下降7.9个百分点。

  7月以来,受六月销售冲高回落、“停贷潮”舆情发酵等因素的影响,“保交付”成为当前行业工作重点。7月28日,中央政治局会议强调,“要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”,反映出政府将稳定房地产市场放在了更重要的位置,后续预计仍将有配套支持性政策出台。

  整体来看,我国城市化水平仍然没有达到饱和状态,都市圈及沿海城市人口持续流入,房地产行业仍具备较强的需求韧性。预计在从中央到地方多层级政策的支持下,房地产市场将逐步恢复平稳,在中长期保持健康稳定的发展态势。

  得益于充足的可售资源和优质的城市布局,2022年上半年公司累计实现签约面积419.2万平方米,同比下降44.33%;累计实现签约金额1,006.1亿元,同比下降38.21%,同比降幅在6月得以收窄;公司的销售排名在行业中也在持续提升。公司持续深耕一二线城市,货源主要分布于华东、东南和华南等市场稳定的区域,为平稳穿越市场周期奠定了坚实的基础。上半年深圳、上海两个城市销售规模分别超过150亿元和130亿元,公司在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名位居前列。公司将结合市场变化趋势科学调度生产经营工作,预计2022年的销售业绩完成度将保持较高水平。

  公司多年来一直坚持科学的投资策略,深耕高能级城市,优化配置公司的投资资源。进入2022年,在以审慎的态度对房地产市场进行分析判断后,公司迅速适应了市场变化,控制投资规模,以“量入为出”的原则进行投资;同时提高投资标准,进一步加强了对一二线城市的投资布局,连续在北京、上海、西安、厦门、长沙等地获取了优质的资源。上半年,公司新增了约156万平方米的总土地储备,其中权益储备约56万平方米;总投资额约179亿元,权益投资额约71亿元。截止报告期末,公司总土地储备约6,193万平方米,权益土地储备约2,840万平方米,充裕的土地储备确保了公司在投资节奏上能够保留一定的灵活度,保障了公司中长期的平稳发展。

  受结算节奏影响,2022年上半年,公司实现营业收入281.12亿元,同比下降18%。公司房地产项目结算面积115.8万平方米,同比下降21%;结算收入232.51亿元,同比下降21%。报告期内公司房地产业务结算毛利率为21.18%,较去年同期提高了6.93个百分点,主要受本期结转结构影响所致。公司实现归属于上市公司股东的净利润19.65亿元,同比上升8%。

  公司高度重视现金流管理,强调销售及时回款,在确保资金安全的前提下,加强资金流动性管理,通过投融资结合,提升资金利用效率。截至报告期末,公司持有货币资金647.98亿元,其中预售监管资金72.2亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。

  融资方面,由于公司保持良好的信用状况,公司主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级,国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分别为BB、Ba2。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末,公司计息负债余额为1,293亿元。公司资产负债率为76.0%,剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后,公司实际资产负债率为66.9%,净负债率为57.8%,债务融资加权平均成本为4.54%。

  金地秉承对产品极致追求的初心,持续创新与产品迭代,用稳健踏实的做事态度不断打磨产品品质,构建公司的核心竞争力。2022年上半年,产品系列及通用标准化研发持续迭代,创新研发了极简风格及高级工业风两款现代住宅立面风格;针对首置首改人群研发了S6创新户型;精装修方面,开启定制化模式并在项目上顺利试点;社区景观设计方面,“玩呗”社区生活系统向着更加低碳、生态、健康的方向迭代升级。新技术研发方面,自主研发BIM协作平台及智能审图系统,持续完善设计数字化能力。品质提升方面,加强项目方案把控,施工图出图质量稳中有升,项目巡检品控体系不断完善。凭借精彩的产品呈现,报告期内,南京金地都会学府、金华金地都会之光、厦门金地峯上项目获得了“2021年度克而瑞全国十大交付作品”殊荣;深圳前海润峯府、无锡山河九里、上海金地丰盛道、呼和浩特金地峯启未来项目获得了四项“全国十大作品”奖项。

  为了响应国家“3060”双碳节能政策,金地整合LEED、WELL、BREEAM、DGNB等六大国际权威绿色建筑评价标准,推出金地“G-WISE绿色健康体系”,构建了金地绿色健康的品牌基因。G-WISE体系包括融合城市、共生社区、健康住宅三大维度及127项绿色健康技术标准,目前已经在北京、武汉、上海、沈阳、大连等城市的项目上试点应用。其中上海金地嘉源项目以G-WISE体系与BREEAM标准作为指导,全面挖掘客户的绿色需求与行业的先进技术,获得上海首个BREEAM四星级住宅项目认证,充分印证了G-WISE体系的国际认可度。

  报告期内,面对多点散发疫情的冲击,公司通过多种方式,努力保障持有型物业的稳健经营。商办物业方面,在营购物中心平均出租率维持90%以上,会员消费占比稳步提升;苏州金地广场、南昌金地广场等项目的开业筹备工作稳步推进。产业地产方面,成熟期项目平均出租率维持在95%以上,租金收入稳步增长;上半年新获取成都温江项目,为产业业务补充了优质储备。长租公寓方面,产品标准化及管理数字化程度进一步提升,成熟项目平均出租率稳定在95%以上,继续保持行业标杆水平。

  2022年上半年,稳盛投资继续发挥在房地产领域的投资及管理优势,通过股权合作及“投资+代建”模式与中小开发商形成资源互补,加强投资项目的销售回款管理力度,优化项目债务结构,实现多方共赢。在资金方面,稳盛投资积极拓展机构资金,与保险机构和国际机构投资人推进战略合作,共同推动开发并购基金和产业园区项目的投资。报告期内,稳盛投资进一步加强投后与风险管理工作,在管项目运营良好。

  物业服务方面,截至2022年上半年末,金地智慧服务合约管理面积达3.6亿平方米,较2021年末增长9%,其中在管面积达1.94亿平方米。报告期内,公司先后中标深圳平乐骨伤科医院、长春市中级人民法院、杭州奥的斯制造园、西安交大大荔胜达实验中学、内蒙古警察职业学院等多种业态类型的项目,市场拓展能力在行业中保持领先水平。金地智慧服务持续打造行业领先的信息化建设与互联网平台开发能力,信息化核心系统数据实现全面贯通,“想”系列平台迭代进入5.0+时代,想家友邻SaaS云平台目前已经上线多个功能模块,赋能行业共同发展。截止报告期末,金地智慧服务累计获得软件著作证书47个,实用新型专利16个。

  代建业务方面,截至2022年6月末,金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个,累计签约管理面积超1,600万平方米,住宅项目累计货值超1,000亿元;同时在商办、商住、公建领域均衡发展,其中商办项目累计投资规模超420亿元,政府公建项目累计签约面积超360万平方米。金地管理市场拓展能力突出,上半年成功签约位于深圳、西安、武汉、苏州、天津、青岛等城市的20余个项目,市场规模进一步扩大。服务业态持续多元化发展,除商用住宅外,金地管理业务涵盖国家级重大科研实验室、互联网产业综合体、市政基建、体育场馆、城市综合体等多种类型。随着公司业务的快速发展,行业影响力也随之提升,上半年金地管理获得观点指数研究院颁发的“2022房地产代建管理卓越表现TOP3”,中指院颁发的“2022中国房地产代建运营优秀企业”及“2022中国政府代建运营优秀企业TOP3”等五项行业大奖。

  报告期内公司经营情况的重大变化,以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项三、可能面对的风险

  宏观经济风险:房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国经济下行压力加大,同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗,国内外经济形势面临较多不确定因素,宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等,并可能使房地产市场短期内产生波动。

  政策风险:房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前,国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化,同时,地方政府在房地产调控上将具有更多自主权,区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求,公司将加强政策研究,适应宏观调控政策的变化,在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。

  市场风险:房地产市场是地区性的市场,当地市场环境条件,尤其是市场供求关系,对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段,受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响,近年来我国的商品房的需求增速放缓,部分地区出现需求下降、供应过剩的情况,同时,部分热点地区存在明显过热的情况,公司需加强市场监测,谨慎判断投资拓展的区域,及时调整产品结构、营销策略及区域布局。

  融资、利率和汇率风险:房地产行业是资金密集型行业,对资金需求量大,需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求,公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具,加强资金管理,确保资金链安全。在个人住房贷款方面,随着市场变化,银行也会不断调整个人住房贷款政策,首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力,从而对公司销售产生影响。公司持有的外币资产和外币负债都将会受到汇率波动的影响,形成汇兑损益。

  经营风险:房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点,对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时,房地产开发和经营涉及的相关行业范围广,合作单位多,需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管,这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验,但如果项目的某个开发环节出现问题,可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。2022年新冠疫情仍然没有得到绝对的控制,如果疫情控制不理想或者再次爆发,从而使售楼处无法正常运营、工地无法正常开工复工,会对公司销售、回款产生影响。四、报告期内核心竞争力分析

  公司多年来坚守稳健的财务政策,杠杆水平持续保持合理低位,在面对行业下行的冲击时,切实保障了自身的财务安全。公司始终高度重视现金流管理,紧抓销售回款,常态化压力测试,为公司发展留足安全边际。截止报告期末,公司货币资金余额约648亿元,与年初持平,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍。公司现金流充裕,财务结构稳健,已连续六年保持三条红线绿档状态,为公司平稳穿越行业周期奠定了坚实的基础。

  公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略,形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。同时,公司不断加强布局纵深和城市梯度,为集团规模和利润的稳定发展奠定坚实基础。

  公司坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析,准确把握投资周期,运用多种投资方式,提高投资质量。近年来,公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作、收购等一系列多元化的拓展方式,储备了总量丰富、质地优良的土地,为公司持续发展提供有效的资源保障。截至2022年上半年末,公司总土地储备约6,193万平方米,其中一、二线、多元化、低成本的融资渠道

  凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平,公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系,在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势。同时,公司积极开拓中期票据、公司债、资产证券化、超短期融资券等多元化的融资渠道,不断优化公司整体债务结构,使公司继续保持融资成本优势。截至2022年上半年末,公司债务融资加权平均成本为4.54%。

  公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力与品牌实力,公司屡创佳绩。公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”、“中国地产金砖奖”、“品牌价值百强企业”、“年度影响力地产公司”等殊荣。公司旗下金地物业2009-2022连续十四年荣获中国物业服务百强企业、第十一次荣膺中国物业服务百强企业服务质量领先企业榜首,位列物业服务百强品牌价值榜单第2名。中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段,优质资源加速向品牌企业聚集,公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升,继续强化差异化特色品牌的铸造,在激烈的市场竞争中赢得发展。

  公司提出“科学筑家,智美精工”的品牌理念,强化“智、美、精”三大产品特质,通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精的产品品质为客户打造智慧、美学、精工的理想生活空间。金地的产品系列以精准的定位、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识,在市场竞争中处于优势。未来,公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品,引领高品质生活的发展新趋势。

  公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高的专业水平和丰富的经验,部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历,具有国际化视野。董事和高管人员来自战略管理、财务管理、投资银行、项目管理、土木工程、建筑设计、工程设计等多个相关领域,具有较高的专业造诣和理论建树。高管团队在公司的平均工作时间已超过二十年,经过多年的磨合,公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观,具备强有力的地产资源整合能力,能以前瞻性的眼光洞悉房地产市场,对房地产行业的研究和解读能力处于国内前沿水平,具有准确把控房地产开发与投资机会的能力,熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来,为适应公司规模化发展,提升管理的精细度,管理团队精诚团结,协同配合,保证了公司管理的高效性和执行力,不断提高管控能力和开发效率。

  公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》及《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规要求,以建立现代企业制度为目标,不断完善公司治理结构,规范公司日常运作,防范公司经营风险。公司已构建了健全的治理结构和完善的治理制度,充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用,不断强化监事会的监督机制,完善股东大会的操作流程,充分保障中小股东的知情权和决策权,切实维护广大投资者的利益,为公司的健康发展打下了坚实的基础。

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  迄今为止,共165家主力机构,持仓量总计5.89亿股,占流通A股13.06%

  近期的平均成本为11.62元,股价在成本下方运行。多头行情中,上涨趋势有所减缓,可适量做高抛低吸。该公司运营状况尚可,多数机构认为该股长期投资价值较高,投资者可加强关注。